Asunnon ostajan muistilista 2022

Kävimme viime viikolla asuntonäytössä. Luit oikein! Olen vuosikaudet vannonut vuokralla-asumisen nimeen, enkä edelleenkään ole kääntänyt kelkkaani tämän suhteen täysin.

Rupesimme kuitenkin taannoin miettimään, että jos a. haluamme asua ydinkeskustassa ja b. kasvattaa neliöitä, vuokra nousee sen verran suureksi, että tässä tilanteessa saattaakin olla kannattavaa ostaa oma. Lisäksi meillä lojuu käteistä tilillä, jota en halua kerralla sijoittaa osakkeisiin. Kiinteistö saattaisi olla järkevä vaihtoehto hajauttamismielessä.

Koronan aikaan asuntokauppahan kävi todella kuumana. Asuntolainoilla oli pitkät käsittelyajat ja ostopäätös piti tehdä nopeasti. Tilanne on kääntynyt päälaelleen ja tästä indikoi mm. se, että meidän keväällä jätetyn asuntolainahakemuksen perään kyseltiin pankista heti kesälomien jälkeen. Myös välittäjä lähestyi tällä viikolla tuon näytön jälkeen kysellen mielipidettämme.

Koska minulla ei ole kokemusta asunnon ostamisesta, käännyin paremmin tietävien puoleen Terhin rahablogin Instagram-tilillä. Verkostossani on useita asuntosijoittajia ja omistusasunnon omistajia. Mikä onni!

Kysyin mm. seuraavaat kysymykset:

1. Jos olisit nyt hankkimassa asuntoa, mitä kysyisit / tekisit toisin?
2. Voiko isännöitsijälle ja/tai hallituksen puheenjohtajalle soittaa?
3. Minkälainen on hyvä taloyhtiö ja sen hallitus?
4. Uudiskohteiden pros & cons

Seuraavaksi vastauksia näihin kysymyksiin.

1.      Jos olisit nyt hankkimassa asuntoa, mitä kysyisit / tekisit toisin?

Sain seuraavia vastauksia:

• ”Olisin ostanut sen aiemmin. Rempat vaan tarkkaan syyniin, mitä tehty oikeasti.”
• ”En ostaisi uudiskohdetta. Ja sitten ne peruskyssärit. Yhtiön velat, varallisuus. Tulevat, tehdyt rempat.”
• ”Välittäjät hoputtaa, mieti rauhassa. Tutustu yhtiöön kunnolla. Luota kirjalliseen, älä puhuttuun.”
• ”Varmaan en ostaisi, jos homekoira merkkais.”
• ”Neuvottelisin rohkeammin hinnasta, eka asunto ostettiin ns. ostohousut jalassa.”
• ”Lukisin huolella, varsinkin sopimukset.”
• ”Pyytäisin vanhemmat tai ystävän mukaan.”
• ”Varmistakaa, että taloyhtiö on hoidettu hyvin ja että siinä on hyvä hallitus.”
• ”Kysyisin naapureista ja miettisin kauemmin ennen tarjouksen tekemistä.”
• ”Kysy naapureista? Tai käy siis pokalla soittamassa ylä ja alakerran naapureiden ovikelloa.”
• ”Kysyisin miten taloyhtiössä tarkistettu vastikkeet ja onko kilpailutettu sopimuksia?”

Lisäksi alalla työskentelevä ystävä neuvoi kysymään:

• Minkälainen sähkösopimus taloyhtiöllä on?
• Mihin tarkalleen rahaa on käytetty? (tässä esimerkkikohteessa 77.000 euroa oli käytetty remontteihin ja korjaustöihin edellisenä vuotena, joka on kuulemma paljon)
• Energiatehokkuussuunnitelmat, eli miten energiatehokkuutta meinataan parantaa tulevina vuosina / energiaremontit?
• Vuokratontin sopparin speksit (esim. milloin uusittu) ja onko tontin vuokra sidottu esim. indeksiin? (lähtökohtaisesti Helsingin kaupungin tontti parempi kuin yksityisen, nostot kontrolloidumpia tyypillisesti)
• Taloyhtiön budjetointisuunnitelmat, milloin meinataan tehdä budjetti jossa pysytään? Nyt budjetti näytti negatiivista.

Totta tosiaan, nämä energia-asiat ovat tällä hetkellä pinnalla ja ne kannattaa selvittää, jos on asuntoa ostamassa. Joku sanoi, että isoimman osan vastikkeesta muodostaa juurikin lämmityskustannukset ja sitten nuo vuokratontin kulut.

Vuokratontista sen verran, että sen osuus vastikkeesta on niin sanotusti vastikkeen hukkaan heitetty osuus. Tavallaan koko vastike on “hukkaan heitettyä” eli verrattavissa vuokraan, mutta nimenomaisesti vuokratontin kustannusosuus on sitä vieläkin enemmän, sillä et tavallaan saa mitään palvelua tai vastiketta rahoillesi. Toisin kuin loppuosa vastikkeesta menee kiinteistön hoitoon.

Hesarissa luki tällä viikolla rakennuksien energiatehokkuuteen liittyen seuraavaa:

”Perinteisesti asuntojen tärkein hinnan määrittävin tekijä on ollut sijainti, mutta energiakriisi heikentää sen painoa hinnan muodostuksessa.

Nordean ekonomisti Juho Kostiainen sanoo, että energiakriisin takia osa suomalaisten kodeista menettää arvoaan asuntomarkkinoilla.”

Toinen Hesarin artikkeli kertoi taas seuraavaa:

”Asuntokaupassa on tällä hetkellä ilmeinen mörkö: sähkölämmitteiset, suuret asunnot.”

2.      Voiko isännöitsijälle ja/tai hallituksen puheenjohtajalle soittaa?

Yksimielinen vastaus somessa oli kyllä.

Isännöitsijä ilmeisesti näistä tärkeämpi. Isännöitsijän tiedot löytyykin isännöitsijäntodistuksesta, josta olen kertonut alempana.

Lisäksi kerrottiin, että jos hallituksen puheenjohtaja ei vastaa, voi soittaa jollekin toiselle hallituksen jäsenelle.

OP:n välittäjä, joka asuntoa meille esitteli totesi, että lisäkysymyksiä ei kannata isännöitsijältä kysyä, sillä kuulemma ”aika nihkeästi vastaavat”. Tästä vastauksesta tuli hieman omituinen olo, sillä välittäjä ei osannut vastata läheskään kaikkiin kysymyksiini. Hän pyysi minua lähettämään kysymykset hänelle, ja ilmeisesti hän ajatteli sitten konsultoivansa jotakuta. Tavallaan ymmärrän, että tämä on välittäjän tehtävä, mutta hänen vastauksestä jäi tosiaan sellainen olo, että hän yritti olla blockerina välissä, jotta emme saisi kaikkia vastauksia suoraan.

Kun kerroin tästä vastauksesta somessa, todettiin mm. että välittäjällä ei ole mitään sanomista siihen kehen saa tai ei saa olla yhteydessä. Itseasiassa tätä pidettiin vähän hämäränä ja näin myös oma gut feeling sanoi.

Eli, jos välittäjä nihkeilee näihin yhteydenottoihin liittyen, haluaa hän luultavasti piilotella jotain. Onhan välittäjän agendalla saada asuntoa myytyä.

Tämä ksymys voikin ehkä olla hyvä tapa ”testata” välittäjä ja katsoa mikä vastaus on.

3.      Minkälainen on hyvä taloyhtiö ja sen hallitus?

Hyvä taloyhtiö ja hallitus ovat ilmeisen tärkeitä asunnon ostotilanteessa.

Hallitus tekee päätökset rahoistasi, eli mm. remonteista ja kilpailutettavista sopimuksista. Se vastaa siis siitä, että kiinteistö voi hyvin eikä rapistu. Ja toisaalta, että rahat käytetään järkevästi.

Osa suositteli hallituksen jäsenien googlettamista. Sen tein. Puoliakaan näistä henkilöistä ei löytynyt, josta voi päätellä jo jotain.

Hyvän taloyhtiön / hallituksen tunnusmerkkejä:

• On tehnyt remontit ajallaan ja säännöllisesti eikä kerrytetty yhdeksi pommiksi
• Tilillä on rahaa 2-3 kk vastikkeiden verran
• Taloyhtiössä ei ole liikaa vuokrakämppiä -> voi ajaa pihistelyyn (asuntosijoittajat…) ja/tai vuokralaiset saattavat tuoda levottomuutta rakennukseen
• Löytyy yhteisiä viestintäkanavia esim. Whatsapp-ryhmä -> kertoo hengestä ja siitä että asioita mietitään yhdessä
• Ei kokoonnu joka kuukausi (paitsi jos jotain isoa meneillään) -> tämä maksaa
• Kilpailuttaa yhteiset sopimukset säännöllisesti (siivous, ulkoalueiden hoito, jätehuolto, muu kiinteistönhoito, netti, sähkö)
• Jäseniä monipuolisella taustalla ja jokaisesta rapusta, eli ei esim. vain eläkeläisiä / lapsiperheellisiä
• Ei ole riitainen, tämä selviää esim. hallituksen pöytäkirjoista (onko erimielisyyksiä rakennuksen asioiden suhteen)

4.      Uudiskohteiden pros & cons

Kysyin somessa myös uudiskohteista. Näissä kannattaakin sitten huomioida hieman eri asioita kuin vanhemmissa taloyhtiöissä.

Julkaisin vastauksien perusteella seuraavan listan alunperin IG-stoorien puolella.

Pros

• Saa valita materiaalit
• Moderni ja uusi
• Pitkä huoltovapaajakso vs. vanhemmat talot (etenkin 70- ja 80-luvun talot pahimpia, koska nämä tulossa tiensä päähän mm. putkien osalta)
• Taloyhtiölainojen lyhennysvapaa alkuun (voi sij. rahan muualle)

Cons

• Mahdolliset rakennusvirheet & terveysturvallisuuteen liittyvät asiat, vaikka sisäilmaongelmat. Näissä tosin 10 v vastuu rakennuttajalla, mutta voivat olla stressaavia.
• Takuutyöt alkuun -> niiden raportointi aikaa vievää ja korjaus joskus hidastakin. Ajallisesti: 12-15 kuukautta sisäänmuutosta vuosikorjaukset (lähinnä kosmeettiset). Jos asumishaittavirheitä (esim. terveysturvallisuus), korjataan aiemmin. Joku sanoi, että siksi kannattaa ostaa 2-3 vuotta vanha, silloin suurin osa virheistä raportoitu ja korjattu.
• Reklisvastuu virheistä sulla – asuntoon ja taloon liittyvät.
• Materiaalit ei aina priimaa. Kuulin yhdestä casesta, jossa v. 2009 ostettu kämppä ja materiaalit hajoaa nyt käsiin.
• Pitää ymmärtää todelliset kulut (= yhtiölaina & vastikkeet, jotka nousevat reilusti myöhemmin, jos ostat heti uutena). Katsoimme esimerkiksi yhtä kohdetta, joka rakennettu v. 2020. Yhtiövastikkeen osuus n. 300€/kk ja rahoitusvastikkeen osuus n. 1700€/kk. Jos alkuun maksaa vain yhtiövastiketta, voi tuo 1700€/kk tulla pienoisena yllätyksenä, jos siihen ei ole varautunut. Tämä oli 57 neliöinen uudiskohde kantakaupungista. Asunnon velaton hinta 635.000€ ja myyntihinta  309.000€.
• ”Kalliita”. Ks. ed. kohta. Voit periaatteessa päättää otatko velattoman hinnan verran lainaa, silloin maksat vain yhtiövastiketta ja pankillesi isompaa lyhennystä. Tai sitten otat myyntihinnan verran lainaa ja maksat pankille pienempää lyhennyserää, taloyhtiölle rahoitusvastiketta (tämä yleensä kalliimpaa lainaa kuin perinteinen asuntolaina pankilta) ja yhtiövastiketta.
• Vastuu rakennuttajan tarkastamisesta sulla -> mahdollinen konkurssiriski, muiden kohteiden laatu jne. Olisin itse tarkkana varsinkin saneeratuista taloista, jos rakennus on tarkoitettu alunperin johonkin muuhun. En ostaisi tällaista saneerattua asuntoa. Ihan vain nykyisen asunnon kokemuksen pohjalta, joka on rakennettu entiseen toimistorakennukseen.
• Jos tontin omistaja muu kuin kaupunki (kuten yleensä on), saattaa tonttivuokra nousta paljonkin -> vaikutus vastikkeisiin.
• Isot taloyhtiölainat, joilla ei yleensä korkosuojaa -> vaikutus vastikkeisiin, jos korot nousevat.
• Jos paljon sijoittajia, voi talossa/vuokralaisissa olla rauhattomuutta (tämä toki pätee myös vanhempiin rakennuksiin).

Asiakirjat, joihin täytyy tutustua

Välittäjältä tulee pyytää kohteen asiakirjat ennen näyttöä ja niihin kannattaa tutustua.

Itse lähetin nämä muutamalle osaavammalle henkilölle kommenteille ennen näyttöä. Kiitos kaikille avusta 😊

Meille toimitettiin seuraavat dokumentit:

1. Kohteen esite
   • Pretty much samat tiedot kuin netissä olevassa ilmoituksessa, eli kompakti markkinointipaketti asunnosta.
   • Tästä selviää esim. kaavoitussuunnitelmat. Meidän esimerkkikohde oli merinäköalalla. Tässä on riskinä, että eteen rakennetaan jotain, joten kaavoitusplänit kannattaa katsoa.
   • Esitteestä selviää myös rakennuksen energialuokka. Tässä meidän esimerkkikohteessa lain edellyttämää energiatodistusta ei ollut tehty… energialuokka ei siis tiedossa.
2. Isännöitsijäntodistus
   • ”Isännöitsijäntodistus on asuntokaupan tärkein asiakirja. Isännöitsijäntodistus sisältää kaikki keskeisimmät tiedot taloyhtiön historiasta, taloudellisesta tilasta, yhtiön rakennuksista ja niiden kunnosta sekä tehdyistä ja suunnitelluista korjauksista.” Isännöintiliitto
3. Toimintakertomus ja tilinpäätös edelliseltä vuodelta
   • Kuten kaikilla osakeyhtiöillä myös asunto-osakeyhtiöllä tulee olla taloudelliset tiedot dokumentoitu: miten ja mihin rahaa käytetty (tuloslaskelma) ja mitä varallisuutta/velkoja on (tase). Nämä dokumentit vaativat hieman numeroiden tulkkaamista ja tämä on myös ehdottomasti pisin dokumentti.
   • Yhtiöhän tuottaa siis vastikkeiden verran ja mahdolliset liiketilasta saadut vuokrat. Kulut ei saisi ylittää näitä. Jos budjetti alijäämäinen, voi johtaa huonompii lainaehtoihin pankilta rakennuksen isompien remonttien osalta, ja tämä taas nostaa pitkällä tähtäimellä vastikkeita.
   • Tästä paketista löytyy myös hallituksen jäsenien nimet – jos välittäjä ei halua antaa yhteystietoja, voi nimet löytää täältä.
4. Kunnossapitosuunnitelma
   • ”Taloyhtiöissä tulee olla kunnossapitosuunnitelma, joka laaditaan tai päivitetään esimerkiksi viiden tai kymmenen vuoden välein laaditun kuntoarvion pohjalta. Kunnossapitosuunnitelma sisältää lueteltuna ne korjaustoimenpiteet, joita taloyhtiössä joudutaan toteuttamaan tietyn aikajakson aikana.” Kiinteistölehti. Tästä selviää siis esim. 5 v plan korjauksien osalta.
   • Hinta-arviot kannattaa kuulemma itse laskea, sillä näistä harvoin annetaan edes haarukkaa. Remontit kalleusjärjestyksessä: putkiremppa n. 1000€/m2 (tai yli, 40-50 v välein), julkisivuremppa 300-1000€/m2 (netistä löytyy eri arvioita riippuen onko kiinteistö meren äärellä, mutta 20-50 v välein), lämmitykseen liittyvät remontit (esim. kaukolämmöstä maalämpöön) yksi arvio oli n. 300€/m2, piharemontit (voi olla kuulemma kalliitakin, oma sisko kertoi heidän piharemontin olleen 250.000€, josta oma osuus noin 6.000€). Tässä myös jonkunlainen lista remonttien hinnoista (Rakennuslehti).
   • Kannattaa muistaa, että remonttikustannukset (esim. putket) lasketaan neliöiden perusteella. Mitä isompi asunto, sen isommat kustannukset.
   • Kuntoarvio tulisi olla tehtynä, jotta tähän dokumenttiin voi luottaa. Jos dokumentissa viitataan tulevaan kuntoarvioon, voi isojakin remontteja olla vielä tulossa.
5. Yhtiöjärjestys
   • ”Asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiöjärjestyksessä määritellään taloyhtiön ja osakkaan vastuut, velvollisuudet ja oikeudet.” Isännöintiliitto

Lopuksi: Kannattaa luottaa myös omaan intuitioon

Kun kaikki edellä mainitut asiat on penkonut huolella läpi, kannattaa viimeiseksi kiinnittää huomiota myös omaan intuitioon ja pieniin asioihin. Täytyy sanoa, että tässä kategoriassa omasta erityisherkkyydestä on erittäinkin paljon hyötyä!

Meillä näytön aikana näitä oli:

• Välittäjä, jonka silmistä näki, että hän peitteli jotain, ei vastannut kysymyksiin ja pyrki olemaan gate keeperinä isännöitsijän ja meidän välillä
• Äänet yläkerrasta
• Viimeksi vuonna 2006 tehty kuntotarkastus, jota isännöitsijä kuulemma ”yrittää kiiruhtaa” (whatever that means) samoin kuin puuttuva energiatodistus
• Frida, joka oli mukana eikä tykännyt olla asunnossa 😉

Asia, joka kannattaa muistaa on, että ostat palan ko. rakennusta / kiinteistöä itsellesi. Tässä kannattaa olla vähän bisnesvaistoa ja kylmän realistinen, sillä pahimmassa tapauksessa asunto on rahareikä ja päädyt maksamaan liian korkean ostohinnan.

Ei kannata antaa asunnon sisustuksen tai muun pinnallisen vaikuttaa päätökseen. Toki, itsekään en ostaisi ihan pommia. Pointtina ehkä vain se, että seinät saa aina maalattua, mutta huonoa energiatehokkuutta on vaikeampi korjata tai epäpätevää, riitelevää hallitusta on vaikea vaihtaa.

Tuli mieleen, että ainahan sitä voi ehdottaa myös vuokrausmahdollisuutta. Silloin pääsee testaamaan asunnossa asumista. Näkisin, että tässä tilanteessa myyjä saattaa hyvinkin suostua tähän saadakseen edes kulut katettua.

Asunnon ostaminen vaatii aikaa ja tarkkuutta, tietotaitoa numeroista ja remonteista sekä neuvottelutaitoja. Asunnon omistaminen puolestaan vaatii omaa aktiivisuutta ja osallistumista päätöksentekoon, ymmärrystä siitä miten kiinteistöä kannattaa hoitaa ja huoltaa, hyvää taloudellista suunnittelua ja isoa puskuria tulevia korjauksia ajatellen.

Siksi maltti on valttia ja hermot kannattaa pitää kylmänä ostotilanteessa!