Tämä postaus oli top 3 luetuimpia kirjoituksiani vuonna 2023, kun julkaisin sen ensimmäistä kertaa Rahamedian alustalla. Aihe vaatii vähintäänkin uusintapostauksen pienin päivityksin.
Meidän päätös asua vuokralla herättää edelleen silloin tällöin ihmetystä. Muutos asenteissa on kuitenkin ollut huikea, jos vertaa siihen mitä se oli noin kymmenen vuotta sitten. Niihin aikoihin suurin osa lähipiiristämme otti asuntolainan ja me teimme päätöksen jatkaa vuokralla asumista.
Muistan useita keskusteluja, jossa saimme kuulla kuinka taloudellisesti typerä päätös on asua vuokralla. Elettiin nollakorkoaikaa, josta saatiin vielä nauttia viitisen vuotta.
Vuonna 2020 syksyllä istuin erään podcastin nauhoituksissa ja puhuin 90-luvun lamasta, jossa moni menetti kotinsa ja omaisuutensa, kun asuntolainojen korot pomppasivat kymmeniin prosentteihin. Muistan tuolloin eräänkin kommentin siitä, että ei ne korot ikinä tule nousemaan.
Moni ikäisemme tottui siihen, että lainan kulut koostuivat pitkälti pankille maksettavan lainan marginaalikorosta. Talous ei yleensä toimi näin ja ajattelin, että tilanne ei tule kestämään.
Ajat ovat nyt muuttuneet. Vuonna 2022 korot lähtivät nousuun ja asuntojen hinnat Suomessa laskuun. Omistumisasumisen taloudellisen kannattavuuden yhtälöstä tuli vähemmän yksiselitteinen.
Siltikin suomalaiset kannattavat edelleen omistusasumista. Tilastokeskuksen mukaan 61 prosenttia suomalaisista asui omistusasunnossa vuoden 2023 lopussa. Tämä on yli kaksi kolmesta suomalaisesta. Vuokralla asuminen on kuitenkin viime vuosina kasvattanut suosiotaan. Kauppalehti uutisoi syksyllä 2024, että vuokralla asuminen on Tilastokeskuksen mukaan kasvanut rajusti ja vuokralla asuvia asuntokuntia on nyt jo yli miljoona.
Miksi ihmeessä me asumme vuokralla?
Minä valmistuin yliopistosta vuonna 2012 ja puolisoni ensin ammattikorkeakoulusta vuonna 2015 ja sitten yliopistosta vuonna 2021. Meille loogisin aika ottaa asuntolaina olisi ollut vuonna 2016, sillä silloin aikamme edullisessa opiskelija-asunnossa tuli päätökseen.
Meille taloudellisesti järkevintä oli kuitenkin jatkaa vuokralla asumista, sillä pakkomuutto opiskelija-asunnosta oikeutti meidät Helsingin kaupungin vuokra-asuntoon, johon normaalisti olisi ollut monen vuoden jono. Kävipä vielä niinkin, että saimme asunnon hyvältä alueelta. Asuntolaina samalta alueelta olisi tullut kalliimmaksi, vaikka elettiin nollakorkoaikoja.
Vaikka meillä on opiskeluajoista lähtien käynyt hyvä tuuri vuokra-asuntojen kanssa, on vuokralla asumisen taustalla myös muutama periaatteellinen syy, jotka linkittyvät taloudenhallintaan.
Ohessa nämä viisi syytä.
Syy numero 1: Minulle oma asunto ei olisi sijoitus
Vaikka maksamalla omaa asuntoa kartuttaa varallisuutta säästämällä kiinteistöön, joka on hyvä säästämismuoto sekin, en miellä omaa asuntoa sijoituksena. Säästämisen ja sijoittamisen välillä on nimittäin ero.
Säästämisellä voi kartuttaa varallisuutta, mutta sen luoma tuotto ja arvonkehitys ovat minimaalisia. Sijoittaminen puolestaan kartuttaa sekin varallisuutta, mutta lisäksi se tuottaa ja nousee arvoa paremmin.
Ajattelen asian niin, että vaikka oma asunto luultavasti vuosikymmenien aikana nousee arvoa, se ei tuota kassavirtaa sinä aikana, kun asut siinä itse. Lisäksi omaan asuntoon liittyy paljon menoeriä ja juoksevia kuluja, jotka syövät arvonkehitystä.
Esimerkiksi:
- Omassa asunnossa maksat vastiketta ja korkoja, jotka ovat vuokraan verrattavia menoeriä.
- Vuosien aikana asuntoa ja taloyhtiötä remontoidaan, joka sekin maksaa. Joskus näitä varten joutuu ottamaan lisää lainaa, josta peritään lisää korkoja ja kuluja.
- Kertaluonteisina erinä asunnon ostovaiheessa maksat ainakin lainan avausmaksuja, mahdollisesta pankin vakuudesta ja verottajalle varainsiirtoveroa (pois lukien ensiasunto).
Jos asunto on puolestaan vuokralla, puhutaan osuvasti sijoitusasunnosta. Silloin asunnon omistaja saa siitä kassavirtaa toivottavasti joka kuukausi vuokralaisen maksaman vuokran muodossa. Joku toinen siis maksaa asuntoon liittyvän lainan puolestasi ainakin osittain. Remonttejakin täytyy toki tehdä, mutta koska asunto ei ole omassa käytössä, kustannukset pysyvät helpommin hallinnassa.
Joskus oma asunto voi toimia vakuutena sijoitusasuntolainalle. Silloin siitä voi olla taloudellista hyötyä tässä mielessä.
Syy numero 2: Kodin remontteihin kuluvat rahat eivät mene omasta taskusta
Se, että ei tarvitse varautua puskurilla putki-, piha-, katto-, märkätila-, julkisivu-, ilmanvaihto- tai muihin isoihin, kalliisiin remontteihin on minulle taloudellista vapautta.
Tämä ei tarkoita, ettemmekö panostaisi vuokrakoteihimme. Vaikka olemme aina asuneet vuokralla, olemme asentaneet useaan kotiimme sälekaihtimet, peililiukuovia ja tehneet jopa pientä kalusteremonttia yhteen kylpyhuoneeseen.
Joku voisi argumentoida, että tämä on juuri sitä vuokralla asumisen hukkaan heitettyä rahaa. Näiden osalta näen asian kuitenkin niin, että nuo ovat verrattavissa piensisustamiseen ja huonekaluihin, niin pienistä kustannuksista puhutaan. Ne eivät asunnon arvoa nosta, oli se oma tai jonkun toisen omistama.
Kolmessa viimeisessä vuokra-asunnossamme on jouduttu tekemään remontteja tuhansien eurojen edestä. Luonnollisesti lasku on mennyt vuokranantajalle. Putkimies, kirvesmies ja sähkömies eivät ole edullisia, ja jos sellainen joutuu käymään useita kertoja, tulee pieneltä tuntuville pintaremonteille ja korjauksille nopeasti hintaa.
Vuokralla ei tarvitse varautua yllättäviin lisälaskuihin eikä ottaa remonttilainaa.
Syy numero 3: Pystyn ennustamaan asumisen kustannukset
Vuokrasopimukseen kirjattu kiinteä vuokrasumma antaa minulle mielenrauhaa ja ennustettavuutta omaan talouteen liittyen. Koska pystyn ennustamaan asumisen kulut ja päättämään niistä itse, jää rahaa enemmän sijoittamiseen. Pystyn pysymään sijoitussuunnitelmassani paremmin ja sijoittamaan säännöllisesti isojakin summia.
Vain kerran on käynyt niin, että olemme saaneet ilmoituksen älyttömistä vuokrankorotuksista. Ilmoituksessa kerrottiin, että vuokra nousee 10 % kahtena peräkkäisenä vuotena. Lopullinen vaikutus olisi ollut satoja euroja kuukaudessa.
Ilmoitus tuli hyvissä ajoin ja tämän johdosta muutimme pois ennen kuin vuokrankorotukset lähtivät rullaamaan. Koska tämä tapahtui korona-aikaan, kohtuuhintaisia, hyvän sijainnin vuokra-asuntoja oli onneksi paljon tarjolla.
Etenkin viimeiset vuodet ovat olleet oman asunnon omistamisen kannalta epävarmoja. Korot ja vastikkeet ovat yleisesti nousseet ja tämä olisi luultavasti vaikuttanut myös meidän talouteen, jos olisimme päättäneet ostaa oman asunnon. Juuri tällaista tilannetta en halua ja siksi vuokralla asuminen tuntuu turvallisemmalta vaihtoehdolta.
Syy numero 4: Saamme valita sijainnin elämäntilanteen mukaan
Olemme asuneet yli 10 vuotta kantakaupungissa, joten olisi vaikeaa muuttaa yli viiden kilometrin päähän Helsingin keskustasta. Tällä hetkellä myös molempien työt ovat Helsingin keskustassa, jolloin työmatkoja ajatellen on kätevää asua lähellä. Rakastan sitä, että voin pyöräillä tai kävellä kaikkialle ja kaikki palvelut löytyvät läheltä. Vuokralla asuessa saamme valita vapaasti sijainnin ja asunnon ominaisuudet.
Vaikka tulojen ja varallisuuden puolesta oman asunnon ostaminen ydinkeskustasta onnistuisikin, tarkoittaisi tämä väistämättä jostain muusta tinkimistä. Haluan sijoittaa osakkeisiin ja rahastoihin sekä käyttää rahaa Fridaan, harrastuksiin ja matkustamiseen. En usko, että ison asuntolainan kanssa tämä kaikki olisi mahdollista.
Lukujen puolesta kalliin asunnon ostaminen ei myöskään käy järkeen. Ei ilman, että sitoisi heti alkuun paljon omaa pääomaa kiinni asuntoon minimoiden korot. En ole valmis tähän, haluan likviditeettiä.
Vaihtoehtoisesti asuntolainan kanssa olisimme joutuneet tekemään kompromissin sijainnin kanssa, jotta luvut olisivat käyneet järkeen. Tämän johdosta olisimme luultavasti joutuneet hankkimaan auton. Auton omistaminen ja siihen liittyvät satojen eurojen lisäkulut kuukaudessa ei houkuta. Autoon menee helposti 500 euroa kuukaudessa (lähde: Autoliitto). Tämä olisi ollut omistusasumisen myötä tullut epäsuora asumiseen liittyvä lisäkulu ja rasite.
Syy numero 5: Voimme muuttaa asunnosta tilanteen niin vaatiessa
Välillä voi tulla tilanteita, että asunnosta täytyisi päästä nopeasti muuttamaan pois.
Syitä voi olla monia, esimerkiksi:
- Elämistä haittaavat seikat, kuten äänet ja naapurit
- Asumisen kulujen yhtäkkinen nouseminen
- Ulkomaille muutto
- Työpaikan sijannin muuttuminen
- Taloudelliset syyt, kuten työttömyys, ero, sairastuminen tai tulojen tippuminen
Meidän kohdalla ensimmäiset kaksi kohtaa ovat realisoituneet, jotka ovat johtaneet muuttoon.
Asunnon arvon kehitystä ei voi etukäteen ennustaa tai sitä miten asunto menee kaupaksi. Tällä hetkellä eletään vaikeita aikoja eikä asunnon myyminen ole läpihuutojuttu. Siksi juuri nyt näissä yllättävissä tilanteissa omasta asunnosta voi tulla jopa rasite. Näen vuokralla asumisen myös riskienhallinnallisesti meille järkevämpänä vaihtoehtona.
Onko vuokralla asuminen taloudellisesti typerää?
Entä sitten ne kommentit siitä kuinka taloudellisesti typerä päätös on asua vuokralla? Tein hiljattain laskelmia ja totesin, että aivan näinhän se ei ole.
- Pörssi, mukaan lukien omat sijoitukseni ovat tuottaneet paremmin kuin asuntojen hintakehitys Helsingissä.
- Jos olisimme ostaneet asunnon alueelta, johon muutimme vuokralle, olisi hintakehitys ollut Q1/2025 mennessä +9,8 %.
- Salkkuni on tuottanut viimeisen yli 10 vuoden aikana yli +200 % ja viimeisen 5 vuoden aikana lähes +50 %.
- Varallisuuteni on karttunut paremmin verrattuna siihen, että olisin lyhentänyt asuntolainaa.
- Oletetaan, että olisimme ottaneet asuntolainaa 300 000 euroa ja alkupääomaa olisi ollut 20 000 euroa. Asunto olisi nyt arvoltaan noin 351 000 euroa, lainaa olisi maksettu noin 1/3 pois ja nettovarallisuutta olisi kertynyt noin 70 000 euroa per henkilö.
- Tämä alittaa reilusti nykyisen nettovarallisuuteni.
- Vuosina 2016-2025 maksamamme keskivuokra todennäköisesti alittaa sen mitä omistusasumisen kulut olisivat olleet.
- Vuokramme on ollut keskimäärin alle 550 €/kk/henkilö viimeisen 9 vuoden aikana.
- Nykyisellään pelkkä korkojen osuus 300 000 euron lainalle on yli 700 euroa (käytin esimerkkiin Nordean asuntolainalaskuria, joka laski koron Euribor 12 kk 2,08% + marginaali 0,8 %). Tähän päälle tulee kuukausittain maksettavaksi vielä minimissään vastike, joka kohtuullisena on 200-300 euroa kuukaudessa, sekä mahdolliset remonttikustannukset vuosien aikana.
Tänä päivänä on selvää, että yhtiövastike + korko + muut omistusasuntokulut alkavat lähentymään vuokrakuluja.
Aika näyttää olisiko meidänkin kannattanut ostaa oma asunto. Ajattelen kuitenkin niin, että maksamme preemiota huolettomuudesta. Joku toinen ottaa asuntoon ja kiinteistöön liittyvät riskit puolestamme ja saa vastineeksi vuokraa. Minua ei häiritse, että samalla tämä taho tekee mahdollisesti tuottoa meidän maksaman vuokran ansiosta, sillä saamme elää huolettomasti.
Haastatteluja vuokralla asumisesta
Vuokralla asumisesta olen tehnyt podcast-vierailun Helpomman asumisen puolesta -podcastissa. Pääset kuunteleman jakson Spotifystä täältä: Asuminen ja raha. Vieraana Terhi Aspola-Soto.
Tässä myös OP:lle annettu haastattelu aiheesta: Terhi asuu vuokralla, sillä se on helppoa, huoletonta ja omistusasumista edullisempaa.
Tämä kirjoitus on alunperin julkaistu Rahamedian sivuilla heinäkuussa 2023. Tekstiä on päivitetty.
No Comments