Tämä aihe on aina ajankohtainen!
Alunperin kirjoitin postauksen asunnon ostajan muistilistasta siksi, että harkitsimme itse oman asunnon ostoa syksyllä 2022. Sittemmin julkaisin tästä artikkelista myös päivitetyn version, kun bloggasin Rahamedialle.
Jälkimmäisen postauksen ajankohtaisuus liittyi hallituksen päätökseen poistaa ensiasunnon ostajan veroetu 1.1.2024 lähtien. Tämän myötä moni ensiasunnon ostaja ryntäsi asuntokaupoille ja halusin julkaista muistilistan, jotta asunnon ostamista harkitseva ymmärtäisi miten iso päätös asunnon ostaminen on.
Menetetyssä veroedussa oli kyse varainsiirtoverosta, jota ensiasunnon ostajan ei aiemmin asuntoa ostaessaan tarvinnut maksaa. Varainsiirtovero on 2-4 prosenttia velattomasta myyntihinnasta, riippuen onko kyseessä asunto-osakeyhtiö vai kiinteistö. Käytännössä ensiasunnon ostaja säästi tuhansia euroja.
Tämä lista on kuitenkin aina hyödyllinen ja siksipä saatte tästä kirjoituksesta vielä kolmannen version 🙂
Oletko ostamassa asuntoa? Lue vastaukset ainakin näihin kysymyksiin!
Listan keräämistä varten kysyin muutaman yleisimmän asunnon ostoa koskevan kysymyksen, jotka esitin verkostolleni somessa. Paras tapa saada kattavat tiedot on kysyä sellaisilta, joilla on kokemusta aiheesta!
Keräsin nuo kysymykset ja vastaukset alla olevaan taulukkoon.
| Kysymys | Vastaus |
| 1. Jos olisit nyt hankkimassa asuntoa, mitä kysyisit / tekisit toisin? | – ”Olisin ostanut sen aiemmin. Rempat vaan tarkkaan syyniin, mitä tehty oikeasti.” – ”En ostaisi uudiskohdetta. Ja sitten ne peruskyssärit. Yhtiön velat, varallisuus. Tulevat, tehdyt rempat.” – ”Välittäjät hoputtaa, mieti rauhassa. Tutustu yhtiöön kunnolla. Luota kirjalliseen, älä puhuttuun.” – ”Varmaan en ostaisi, jos homekoira merkkais.” – ”Neuvottelisin rohkeammin hinnasta, eka asunto ostettiin ns. ostohousut jalassa.” – ”Lukisin huolella, varsinkin sopimukset.” – ”Pyytäisin vanhemmat tai ystävän mukaan.” – ”Varmistakaa, että taloyhtiö on hoidettu hyvin ja että siinä on hyvä hallitus.” – ”Kysyisin naapureista ja miettisin kauemmin ennen tarjouksen tekemistä.” – ”Kysy naapureista? Tai käy siis pokalla soittamassa ylä ja alakerran naapureiden ovikelloa.” – ”Kysyisin miten taloyhtiössä tarkistettu vastikkeet ja onko kilpailutettu sopimuksia?” |
| 2. Voiko isännöitsijälle ja/tai hallituksen puheenjohtajalle soittaa? | – Yksimielinen vastaus: kyllä ja kannattaakin. – Isännöitsijä on näistä tärkeämpi. Isännöitsijän tiedot löytyvät isännöitsijäntodistuksesta (lisää tästä dokumentista myöhemmin). – Jos hallituksen puheenjohtaja ei vastaa, voi soittaa jollekin toiselle hallituksen jäsenelle. – Huom! Joskus välittäjät yrittävät vastustaa suoraa yhteydenottoa isännöitsijään tai hallitukseen. Välittäjällä ei kuitenkaan ole mitään sanomista siihen kehen saa tai ei saa olla yhteydessä. Jos välittäjä nihkeilee näihin yhteydenottoihin liittyen, haluaa hän luultavasti piilotella jotain. Tämä ksymys voikin ehkä olla hyvä tapa ”testata” välittäjää ja katsoa mikä vastaus on. |
| 3. Minkälainen on hyvä taloyhtiö ja sen hallitus? | – On tehnyt remontit ajallaan ja säännöllisesti eikä kerrytetty yhdeksi pommiksi. – Tilillä on rahaa 2-3 kk vastikkeiden verran. – Taloyhtiössä ei ole liikaa vuokrakämppiä / asuntosijoittajia -> voi ajaa pihistelyyn ja/tai vuokralaiset saattavat tuoda levottomuutta rakennukseen. – Löytyy yhteisiä viestintäkanavia esim. Whatsapp-ryhmä -> kertoo hengestä ja siitä että asioita mietitään yhdessä. – Ei kokoonnu joka kuukausi, paitsi jos jotain isoa meneillään -> kokoukset maksavat. – Kilpailuttaa yhteiset sopimukset säännöllisesti -> siivous, ulkoalueiden hoito, jätehuolto, muu kiinteistönhoito, netti, sähkö. – Jäseniä monipuolisella taustalla ja jokaisesta rapusta, osa suositteli hallituksen jäsenien googlettamista -> ei esim. vain eläkeläisiä / lapsiperheellisiä. – Ei ole riitainen, tämä selviää esim. hallituksen pöytäkirjoista -> onko erimielisyyksiä rakennuksen asioiden suhteen? – Muista! Hyvä taloyhtiö ja hallitus ovat erityisen tärkeitä asunnon ostotilanteessa, sillä hallitus tekee päätökset rahoistasi, eli mm. remonteista ja kilpailutettavista sopimuksista. Hallitus vastaa siitä, että kiinteistö voi hyvin eikä rapistu ja toisaalta, että rahat käytetään järkevästi. |
Kysy lisäksi energia-asioista ja vuokratontista
Lisäksi alalla työskentelevä ystäväni neuvoi kysymään:
- Minkälainen sähkösopimus taloyhtiöllä on?
- Mihin tarkalleen rahaa on käytetty?
- Energiatehokkuussuunnitelmat, eli miten energiatehokkuutta meinataan parantaa tulevina vuosina / energiaremontit?
- Vuokratontin sopparin speksit (esim. milloin uusittu) ja onko tontin vuokra sidottu indeksiin?
- lähtökohtaisesti Helsingin kaupungin tontti on parempi kuin yksityisen omistama, sillä nostot ovat kontrolloidumpia tyypillisesti
- Taloyhtiön budjetointisuunnitelmat, jos budjetissa ei ole pysytty, milloin meinataan tehdä budjetti jossa pysytään?
Totta tosiaan, nämä energia-asiat ovat tällä hetkellä pinnalla ja ne kannattaa selvittää, jos on asuntoa ostamassa. Joku sanoi, että isoimman osan vastikkeesta muodostaa juurikin lämmityskustannukset ja sitten nuo vuokratontin kulut.
Vuokratontista sen verran, että sen osuus vastikkeesta on niin sanotusti vastikkeen hukkaan heitetty osuus. Tavallaan koko vastike on “hukkaan heitettyä” eli verrattavissa vuokraan, mutta nimenomaisesti vuokratontin kustannusosuus on sitä vieläkin enemmän, sillä et tavallaan saa mitään palvelua tai vastiketta rahoillesi. Toisin kuin loppuosa vastikkeesta, joka menee kiinteistön hoitoon.
Tutustu ainakin näihin viiteen asiakirjaan
Välittäjältä tulee pyytää kohteen asiakirjat ennen näyttöä ja niihin kannattaa tutustua.
| Asiakirja | Sisältö ja muuta huomioitavaa |
| 1. Kohteen esite | – Lähes samat tiedot kuin netissä olevassa ilmoituksessa, eli kompakti markkinointipaketti asunnosta. – Esitteestä selviää esim. kaavoitussuunnitelmat. Jos kohde on merinäköalalla, voi riskinä olla, että eteen rakennetaan jotain. – Esitteestä selviää rakennuksen energialuokka. Jos se puuttuu, lain edellyttämään energiatodistusta ei ole tehty. |
| 2. Isännöitsijäntodistus | – ”Isännöitsijäntodistus on asuntokaupan tärkein asiakirja. Isännöitsijäntodistus sisältää kaikki keskeisimmät tiedot taloyhtiön historiasta, taloudellisesta tilasta, yhtiön rakennuksista ja niiden kunnosta sekä tehdyistä ja suunnitelluista korjauksista.” Lähde: Isännöintiliitto |
| 3. Toimintakertomus ja tilinpäätös edelliseltä vuodelta | – Pisin dokumentti, joka pitää sisällään osakeyhtiön taloudelliset tiedot siitä miten ja mihin rahaa käytetty (tuloslaskelma) ja mitä varallisuutta/velkoja on (tase). – Yhtiö tuottaa vastikkeiden verran tuloa plus mahdolliset liiketilasta saadut vuokrat. Kulut ei saisi ylittää näitä. Jos budjetti on alijäämäinen, saattaa se johtaa huonompiin lainaehtoihin rakennuksen remonttien osalta, joka taas nostaa pitkällä tähtäimellä vastikkeita. – Vinkki! Tästä dokumentista löytyy myös hallituksen jäsenien nimet – jos välittäjä ei jostain syystä niitä halua antaa kysyttäessä. |
| 4. Kunnossapitosuunnitelma | – Tästä selviää esimerkiksi viiden vuoden suunnitelma korjauksien osalta. Kuntoarvio tulisi olla tehtynä, jotta tähän dokumenttiin voi luottaa. Jos dokumentissa viitataan tulevaan kuntoarvioon, voi isojakin remontteja olla vielä tulossa. – ”Taloyhtiöissä tulee olla kunnossapitosuunnitelma, joka laaditaan tai päivitetään esimerkiksi viiden tai kymmenen vuoden välein laaditun kuntoarvion pohjalta. Kunnossapitosuunnitelma sisältää lueteltuna ne korjaustoimenpiteet, joita taloyhtiössä joudutaan toteuttamaan tietyn aikajakson aikana.” Lähde: Kiinteistölehti – Korjauksien hinta-arviot kannattaa itse laskea, sillä näistä harvoin annetaan edes haarukkaa. Remonttikustannukset lasketaan neliöiden perusteella. Mitä isompi asunto, sen isommat kustannukset. Remontit kalleusjärjestyksessä: *putkiremppa noin 1.000€/m2 (tai yli, 40-50 vuoden välein) *julkisivuremppa 300-1.000€/m2 (netistä löytyy eri arvioita riippuen onko kiinteistö meren äärellä, mutta 20-50 vuoden välein) *lämmitykseen liittyvät remontit (esim. kaukolämmöstä maalämpöön) yksi arvio oli noin 300€/m2 *piharemontit (voi olla kuulemma kalliitakin, oma sisko kertoi heidän piharemontin olleen 250.000€, josta oma osuus noin 6.000€). *tässä myös jonkunlainen lista remonttien hinnoista (2021) ja tässä vähän vanhempi (2019). |
| 5. Yhtiöjärjestys | – ”Asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiöjärjestyksessä määritellään taloyhtiön ja osakkaan vastuut, velvollisuudet ja oikeudet.” Lähde: Isännöintiliitto |
Pidä hermot kylmänä ostotilanteessa
Asia, joka kannattaa muistaa on, että ostat palan rakennusta / kiinteistöä itsellesi. Tässä kannattaa olla vähän bisnesvaistoa ja kylmän realistinen, sillä pahimmassa tapauksessa asunto voi olla rahareikä ja / tai päädyt maksamaan liian korkean ostohinnan.
Ei kannata antaa asunnon sisustuksen tai muun pinnallisen vaikuttaa päätökseen. Toki, en ostaisi itsekään ihan pommia. Pointtina ehkä vain se, että seinät saa aina maalattua, mutta huonoa energiatehokkuutta on vaikeampi korjata tai vaihtaa epäpätevää, riitelevää hallitusta.
Asunnon ostaminen vaatii aikaa ja tarkkuutta, tietotaitoa numeroista ja remonteista sekä neuvottelutaitoja.
Asunnon omistaminen puolestaan vaatii omaa aktiivisuutta ja osallistumista päätöksentekoon, ymmärrystä siitä miten kiinteistöä kannattaa hoitaa ja huoltaa, hyvää taloudellista suunnittelua ja isoa puskuria tulevia korjauksia ajatellen.
Maltti on valttia ja hermot kannattaa pitää kylmänä ostotilanteessa.
Tsemppiä asunnon ostoon, jos sellainen projekti on työn alla!
Tämä blogipostaus on julkaistu alunperin 25.9.2022 ja sitä on päivitetty 31.12.2024.
No Comments